Yellowknife face à des défis croissants en matière de logement

Un rapport met en lumière les besoins urgents de logements abordables et les projections de croissance démographique jusqu’en 2035.

Cristiano Pereira

IJL – Réseau.Presse – L’Aquilon

Yellowknife fait face à des défis importants en matière de logement, comme le révèle la récente mise à jour de l’Évaluation des besoins en logement, présentée par Jake Papineau, un consultant de Urban Systems, lors d’une réunion du Conseil municipal qui s’est déroulée le 15 octobre. Le rapport met en lumière les difficultés actuelles ainsi que les projections, soulignant la nécessité d’une planification stratégique pour répondre à la demande croissante de logements dans les années à venir. 

La population de Yellowknife a augmenté de 3,9 % entre 2016 et 2021 et devrait croitre de 9,6 % d’ici 2035, ce qui ajouterait environ 1 059 nouveaux ménages. Papineau a mis en avant les changements démographiques, en notant que « la population de séniors dans la ville, les personnes de plus de 65 ans, a plus que doublé depuis 2011 », un phénomène important qui pose des défis en matière de logements adaptés aux ainés.

En 2021, Yellowknife comptait 7 520 ménages, avec une augmentation notable des ménages plus petits. Les couples avec enfants représentent encore 30 % des ménages, mais on observe une hausse des ménages composés d’une seule personne, qui représentent désormais 24 %. La taille moyenne des ménages est de 2,7 personnes. La ville a vu une légère augmentation de la propriété, avec 56,3 % des ménages étant propriétaires. Toutefois, les locataires, qui représentent 44 % de la population, font face à une disparité significative des revenus, avec des revenus médians des locataires inférieurs de 77 000 $ à ceux des propriétaires. Papineau a souligné que « environ un ménage propriétaire sur dix consacre plus de 30 % de son revenu au logement, mais près d’un quart des locataires sont dans cette situation, ce qui montre la pression financière accrue sur les ménages à faibles revenus. »

La ville a vu une légère augmentation de la propriété, avec 56,3 % des ménages étant propriétaires. Toutefois, les locataires, qui représentent 44 % de la population, font face à une disparité significative des revenus, avec des revenus médians des locataires inférieurs de 77 000 $ à ceux des propriétaires. (Photo : Cristiano Pereira)

La construction de logements a considérablement ralenti ces dernières années. Entre 2010 et 2023, la ville a construit 1 108 nouvelles unités, mais, de 2018 à 2023, le nombre de logements achevés annuellement est passé de 15 à 55, contre 99 à 151 unités lors des années précédentes. Une grande partie du parc immobilier vieillit également, avec près d’un quart des logements construits avant 1981. Papineau a noté qu’« il y a un potentiel de renouvèlement dans le parc immobilier global, car les logements construits entre 1961 et 1980, en particulier, nécessitent des rénovations ou des réaménagements en raison de leur âge. »

Le marché locatif fait face à ses propres défis, avec un taux de vacance tombé à 1,8 % en 2023, tandis que les loyers ont augmenté régulièrement. Un appartement de deux chambres coute désormais en moyenne 2 251 $ par mois, ce qui alourdit davantage le fardeau des locataires, dont beaucoup sont déjà confrontés à des problèmes d’abordabilité. « Depuis 2010, les loyers ont augmenté de 28 %, mais les revenus des ménages n’ont pas suivi le même rythme, ce qui signifie que les ménages doivent faire face à des dépenses plus élevées avec des ressources plus limitées », a expliqué Papineau lors de sa présentation, mettant en avant l’écart grandissant entre les revenus et les couts du logement à Yellowknife.

La propriété, bien que hors de portée pour de nombreux résidents à faibles revenus, reste une option pour ceux ayant des revenus plus élevés. Le prix de vente moyen d’une maison unifamiliale a atteint un sommet de 652 000 $ en 2023, avant de légèrement baisser à 624 000 $ en 2024. Malgré ces prix élevés, le revenu médian des ménages de Yellowknife, qui était de 147 000 $ en 2020, permet à certains de gérer ces couts, bien que les ménages monoparentaux et les personnes vivant seules rencontrent d’importantes barrières financières à l’achat d’une propriété.

Environ 10,3 % des ménages de Yellowknife sont en situation de besoin fondamental en matière de logement, c’est-à-dire qu’ils rencontrent des problèmes liés à l’abordabilité, à la qualité ou à l’adéquation de leur logement. Les locataires, les personnes autochtones, les immigrants et les ainés sont particulièrement touchés par ces défis, l’abordabilité étant le principal problème pour 80 % des ménages concernés. Papineau a souligné ces données en déclarant : « Le principal facteur de besoin fondamental en logement est l’abordabilité, les locataires étant beaucoup plus susceptibles d’être confrontés à des difficultés en matière de logement par rapport aux propriétaires. »

La crise de l’itinérance à Yellowknife s’aggrave également, avec un décompte récent révélant que 338 personnes étaient sans abri en juin 2024, dont 89 vivants en situation d’itinérance chronique. Le rapport souligne la nécessité de logements abordables tout au long du continuum, en particulier pour soutenir les populations vulnérables. Papineau a reconnu que « la visibilité et les préoccupations liées aux populations sans abri et vulnérables de la ville ont augmenté au fil du temps, notamment après la pandémie », ajoutant que Yellowknife a vu la création de nouvelles unités de transition et une augmentation des capacités d’hébergement pour répondre à ces besoins.

Projections…

À l’avenir, Yellowknife aura besoin de 1 060 logements supplémentaires d’ici 2035 pour répondre à la croissance de sa population. Cela inclut 193 unités studio ou une chambre, 263 unités de deux chambres, 431 unités de trois chambres et 173 unités de quatre chambres. La demande pour ces unités est poussée par l’évolution des types de ménages, avec un nombre croissant de couples sans enfants, de familles monoparentales et de familles non censitaires, telles que les personnes vivant seules ou avec des colocataires. Papineau a abordé ce besoin futur en affirmant que « nous assistons à une croissance importante des ménages plus petits, mais la demande pour des unités de trois et quatre chambres persiste, notamment pour les familles nombreuses et les ménages monoparentaux. »

Le rapport souligne également les principaux obstacles au développement de logements, notamment le cout de la vie élevé, le manque de terrains disponibles et la détérioration des logements locatifs de la ville. Parmi les solutions proposées figurent la conversion de bureaux en logements, l’achat en gros de matériaux de construction, le soutien aux primo-accédants et la promotion de types de logements uniques tels que les micro-maisons. La ville devrait finaliser son rapport sur l’Évaluation des besoins en logement d’ici la fin de 2024, après quoi elle commencera à explorer des solutions et pourrait élaborer une stratégie globale en matière de logement.