Le nouveau projet du groupe Nova ira de l’avant, ayant reçu la bénédiction d’une majorité des conseillers municipaux, au désarroi de plusieurs résidents de la vieille ville. Pour ces derniers, le bâtiment de 4 étages et de plus de 60 unités va à l’encontre du plan général d’urbanisme de la Ville de Yellowknife de 2011, qui est toujours en place, car le nouveau plan d’urbanisme est en dernière révision. Certains croient que ce projet ira devant les tribunaux – mais si nous examinons le plan général, nous verrons que ce ne sera pas le cas, et que si cela arrive, ceux-ci donneront raison à la Ville de Yellowknife. Il est vrai que le plan général a des dispositions précises pour la vieille ville, entre autres de maintenir le caractère unique et éclectique du quartier ainsi que des limites de 3 étages et de 10 m de hauteur.
Malheureusement pour ces derniers, le plan vient avec une exception – ces limites peuvent être soumises à une exception à l’ouest du chemin Weaver et le long de l’avenue Franklin. Le lieu de développement est bel et bien à l’ouest du chemin Weaver et adjacent à l’avenue Franklin. L’isolation du lot joue aussi en sa faveur – il n’y a aucun bâtiment qui l’entoure et qui pourrait servir de borne de comparaison. Loin d’aller contre les règlements de zonage, le plan de M. Mrdjenovich tire avantage de l’ambigüité des règlements et des objectifs de la Ville de vouloir générer plus de logements.

L’adoption d’un code de design pour la vieille ville et Yellowknife
Aurait-il été possible d’éviter une telle situation ? Le résultat du vote a ravivé l’idée qu’un code de design urbain serait nécessaire pour assurer l’intégrité physique d’un quartier tel que la vieille ville. Il faut remarquer, cependant, que Yellowknife n’a pas un, mais bien deux guides de design urbain, tous les deux conçus et faisant partie du plan de croissance intelligente de Yellowknife. Le premier est l’Urban Design Initiative (initiative de design urbain) qui détaille les éléments de design et d’aménagement pour les quartiers de caractères de Yellowknife, ainsi qu’un supplément à ce plan, le Yellowknife Downtown Facade Improvement (amélioration des façades du centre-ville de Yellowknife). Ces guides sont restés précisément cela – des guides, n’ayant nullement la force d’un règlement, et à appliquer à la discrétion des développeurs – et ont peu porté fruit durant les dix dernières années. Considérant ce qui était proposé dans l’initiative de design urbain, c’était probablement pour le mieux. Rien n’oblige M. Mrdjenovich à suivre les directives de l’initiative, mais les citoyens de la vieille ville et les membres de l’association communautaire de la baie Back pourraient faire valoir que des directives de design existent et que M. Mrdjenovich pourrait y adhérer, sans grands couts supplémentaires, et du même coup, racheter un peu d’acceptabilité sociale pour son projet, mais ils ne peuvent nullement le contraindre dans le cadre des politiques existantes.

Une autre solution – le code axé sur la forme
Cependant, les outils de l’aménagement urbain sont en constante évolution et le zonage commence à être vu par bien des intervenants comme étant un outil de plus en plus désuet. Le zonage, après évaluation, a fait plus de dommage que de bien et ses limites se révèlent dans le genre de forme urbaine qu’il a engendré. Les développeurs ont un incitatif à remplir l’espace qui leur est donné, menant à une forme urbaine cubique et sans définition. Le form base code, ou le code axé sur la forme, intervient précisément pour façonner la forme en créant un inventaire de formes acceptables pour un quartier au lieu de définir le bâtiment par des formules rappelant les axiomes géométriques, tentant de décrire le bâtiment sans le définir. Le but d’un tel plan est de générer une forme urbaine précise et prédéterminée, avec une certaine variabilité à travers des options préétablies.
Un tel plan, par exemple, permettrait à la municipalité de Yellowknife de définir très précisément quel genre de bâtiments serait acceptable soit dans la ville ou dans un quartier précis – tel que la vieille ville. Différents types de bâtiments, ainsi que leur relation au domaine public, seraient ciblés. Au lieu d’avoir un règlement de zonage qui limite les bâtiments à 3 étages seulement et à 10 m de hauteur, un tel code aurait des formes de bâtiments considérées comme acceptables : plusieurs variations sur le thème de bâtiments de 1, 2 ou 3 étages et leurs différentes configurations.
Une telle approche serait beaucoup plus efficace pour empêcher un projet tel que celui qui se prépare dans la vieille ville.