Connexion Arctique est une collaboration de cinq médias francophones des territoires canadiens : les journaux L’Aquilon, L’Aurore boréale et Le Nunavoix, ainsi que les stations CFRT Fm et Radio Taïga.
En 2025, la situation des logements locatifs dans le Nord canadien demeure exceptionnellement tendue, malgré un certain ralentissement de la demande globale lié à une croissance démographique moins vigoureuse. Les trois capitales territoriales continuent de faire face à une pénurie de logements persistante. Il y a cependant des variations importantes d’une capitale à l’autre. À Whitehorse, le taux d’inoccupation a augmenté tandis qu’il a continué de baisser à Yellowknife et de stagner à Iqaluit.
Des loyers toujours aussi élevés
Dans la capitale yukonnaise, le taux d’inoccupation est passé de 1,3 % en 2024 à 1,9 % en 2025. À Yellowknife c’est exactement l’inverse qui s’est produit avec une baisse de ce taux de 1,9 % à 1,3 % entre 2024 et 2025. À Iqaluit, ce taux demeure le même, à 0,3 % en 2024 et 2025. Cette situation souligne la nécessité de construire davantage de logements dans le Nord, pense Aled Ab Iorwerth, économiste en chef adjoint à SCHL.
À Whitehorse, les taux d’inoccupation ont augmenté principalement pour les logements locatifs petits et abordables, comme les appartements, ce qui reflète la baisse de la population de résident.e.s non permanente. Les taux d’inoccupation des logements locatifs à prix élevé, y compris les appartements en copropriété ou encore les maisons individuelles, sont restés serrés malgré une certaine expansion de l’offre, peut-on lire dans le rapport. La demande de logements locatifs a été soutenue par le grand nombre de ménages qui n’avaient toujours pas les moyens d’acheter une propriété.
Fait marquant, la croissance des loyers dans le Nord est restée inférieure à la moyenne canadienne (qui s’élève à 7,1 % en 2025), principalement parce que le cout élevé de la vie quotidienne restreint la capacité des ménages à absorber de plus fortes hausses.
En raison de la pénurie persistante de logements disponibles ou abordables, le surpeuplement s’est aggravé dans les territoires selon la société canadienne d’hypothèques et de logements.
Les obstacles de l’assurance habitation
Dans un rapport de juin 2024, la société canadienne d’hypothèques et de logements révélait que les communautés de l’Arctique font face à des obstacles spécifiques pour souscrire à des contrats d’assurance habitation. Des freins au niveau de la chaine d’approvisionnement et des cotes de risque élevées limitent les options d’assurance. L’évolution du marché de l’assurance habitation a accentué le manque d’abordabilité subi par les nations autochtones vivant dans les régions rurales et éloignées ou les régions dotées de vieux logements. Par ailleurs, les communautés rurales ou éloignées sont considérées comme présentant un risque élevé.
Plusieurs raisons sont avancées dans ce rapport, notamment le fait que les communautés sont situées sur des terres qui sont souvent inondées ou sont dans les trajectoires de propagation de feux de forêt. Par conséquent, certains fournisseurs d’assurance refusent de soutenir ces communautés et, dans certains cas, les produits d’assurance offerts sont inabordables.
Des logements surpeuplés
En raison de la pénurie persistante de logements disponibles ou abordables, le surpeuplement s’est aggravé. À Yellowknife, la proportion de ménages vivant dans un logement de taille non convenable est passée de 6,6 % en 2019 à 8 % en 2024.
À Iqaluit, près de la moitié des ménages logés par l’organisme Nunavut Housing Corporation se trouvaient dans cette situation en janvier 2025. Le taux d’inoccupation quasi nul sur le marché locatif privé et la pression persistante dans le secteur du logement social ont limité les options de logement.
Alors que l’accès au logement est difficile et demeure un problème majeur dans les territoires depuis plusieurs décennies, les projets de construction de logements en cours dans les trois capitales n’ont pas encore permis de régler la situation. Selon Aled Ab Iorwerth, l’approvisionnement en matériaux est l’un des obstacles majeurs.
En raison de l’isolement des trois capitales, de la courte saison estivale et du fait qu’Iqaluit n’est accessible que par avion, l’accès et l’approvisionnement nécessaires aux matériaux de construction rendent les projets de construction de logements compliqués nécessitant une logistique bien particulière.
« Le cout de la construction et la disponibilité de la main-d’œuvre posent de réels défis. Et c’est donc en raison de cette limitation de l’offre que l’on observe des taux d’inoccupation très bas dans le secteur du logement libre », explique-t-il dans une vidéo produite par SCHL.
